Satıcılar listeye girmeden önce ne yapmalı?

Doğru fiyat, eksiksiz evrak ve doğru zamanlama; bir mülkün piyasada beklemeden ve değerinin altında satılmadan alıcı bulmasını belirleyen üç unsur. Listeye çıkmadan önce atılan beş adım, hem satış süresini kısaltıyor hem de pazarlık masasında satıcının elini güçlendiriyor.

Bir mülkü satışa çıkarmadan önce yapılan hazırlık, çoğu zaman ilan performansını fiyattan daha fazla belirliyor. Eksik evrak, yanlış fiyatlandırma veya kötü seçilmiş bir zamanlama hem satış süresini uzatıyor hem de alıcı tarafında pazarlık payı doğuruyor. Aşağıdaki beş adım, İstanbul ve Kuzey Kıbrıs portföyümüzde satışa çıkan mülklerde uyguladığımız standart hazırlık sürecinin özeti.

1. Doğru fiyatı ekspertizle belirleyin

Fiyatlandırma, satıcının kendi tahmini yerine bağımsız bir ekspertiz raporuna ve emsal karşılaştırmasına dayanmalı. Bölgedeki benzer nitelikteki mülklerin son altı ayda gerçekleşen satış fiyatları, aktif ilanlardan daha güvenilir bir referans oluşturuyor; ilan fiyatı ile gerçekleşen satış fiyatı arasında genellikle fark var. Belediyenin belirlediği rayiç bedel ise tapu harcı hesaplamasında kullanılan ayrı bir değer olup piyasa fiyatıyla karıştırılmamalı.

2. Satış evrakını eksiksiz hazırlayın

Alıcı tarafın avukatı veya danışmanı, teklif aşamasından önce şu belgeleri talep ediyor. Bunları satıştan önce hazırlamak, süreci haftalarca uzatabilecek gecikmelerin önüne geçiyor.

1. Tapu senedi Mülkün güncel tapu kaydını, malikin bilgilerini ve varsa hisse durumunu gösteriyor.
2. Takyidat belgesi Tapu müdürlüğünden alınan bu belge, mülk üzerinde ipotek, haciz veya şerh olup olmadığını gösteriyor; alıcının en çok önem verdiği evraklardan biri.
3. DASK poliçesi Zorunlu deprem sigortası olmadan tapu devri yapılamıyor; poliçenin güncel ve geçerli olması gerekiyor.
4. Enerji kimlik belgesi (EKB) 2020'den bu yana satışa çıkan konutlarda zorunlu; binanın enerji sınıfını gösteriyor ve ilan sitelerinde de talep ediliyor.
5. İskan belgesi (yapı kullanma izin belgesi) Binanın projeye uygun ve ruhsatlı olarak tamamlandığını gösteriyor; olmayan mülklerde alıcı risk fiyatlaması yapıyor.
6. Kimlik ve vekaletname Malik adına işlem yapacak biri varsa noter onaylı vekaletname gerekiyor.

3. Doğru zamanlamayı seçin

İstanbul konut piyasasında ilkbahar ve erken sonbahar dönemleri, alıcı talebinin göreli olarak arttığı dönemler; yaz aylarında tatil sezonu ve yılbaşı civarında ise karar süreçleri yavaşlıyor. Ancak doğru zamanlama takvimden çok piyasa koşuluna bağlı: faiz ortamı, kur hareketleri ve bölgedeki arz miktarı, mevsimsel etkilerden daha belirleyici oluyor.

Yanlış fiyatlandırmanın maliyeti

Piyasanın üzerinde belirlenen bir fiyat, ilk haftalarda ilgi çekse de zamanla ilanın uzun süredir listede görünmesine yol açıyor; bu durum alıcıda bir sorun olduğu izlenimi yaratıp pazarlık payını satıcı aleyhine büyütüyor. Sonradan yapılan fiyat indirimleri de bu izlenimi güçlendiriyor. Doğru başlangıç fiyatı, ilk üç ile altı hafta içinde ciddi teklif almayı hedeflemeli.

4. Mülkü sunuma hazır hale getirin

Fazla eşyadan arındırılmış, iyi aydınlatılmış ve küçük onarımları tamamlanmış bir mülk, aynı fiyattaki rakiplerinden daha hızlı alıcı buluyor. Profesyonel fotoğraf çekimi, özellikle ilk izlenimin oluştuğu ilan sitelerinde belirgin fark yaratıyor. Kişisel eşyaların azaltılması, alıcının kendini mülkte hayal etmesini kolaylaştırıyor.

5. Doğru danışmanı seçmek

Ekspertiz, evrak takibi ve pazarlama sürecini tek elden yürüten bir danışman, satıcının zamandan tasarruf etmesini sağlıyor ve pazarlık aşamasında deneyimli bir temsilci bulundurma avantajı veriyor. Prime Brokers olarak her satış öncesinde bu beş adımı standart bir kontrol listesi halinde uyguluyoruz.

Sıkça sorulan sorular

Ekspertiz raporu satış için zorunlu mu?

Yasal olarak her satışta zorunlu değil, ancak banka kredisiyle yapılan alımlarda SPK lisanslı bir değerleme kuruluşunun raporu isteniyor. Satıcı için zorunlu olmasa da fiyatlandırmada tarafsız bir referans sağladığı için öneriyoruz.

İskan belgesi olmayan bir mülk satılabilir mi?

Satılabilir, ancak alıcı bu durumu risk olarak fiyatlandırıyor. Yapı kayıt belgesi bulunan (imar barışı kapsamındaki) mülkler ayrı bir kategoride değerlendiriliyor; bu belgenin iskan yerine geçip geçmediği mülke göre değişiyor.

Değer artış kazancı vergisinden nasıl muaf olunur?

Mülk, edinim tarihinden itibaren beş yıldan uzun süre elde tutulduysa satıştan doğan kazanç bu vergiden muaf. Miras veya bağış yoluyla edinilen mülklerde süre şartı aranmıyor.

Mülkünüzü satışa çıkarmadan önce ekspertiz ve evrak kontrolü için bizimle iletişime geçebilir, benzer nitelikteki satılık mülkleri görmek için portföyümüzü inceleyebilirsiniz.