Yabancılar Türkiye'de gayrimenkul alabilir mi?

Evet, yabancı uyruklu kişiler Türkiye'de gayrimenkul satın alabilir. 2012'de kaldırılan mütekabiliyet şartı sayesinde 183 ülke vatandaşı hiçbir karşılıklılık koşulu aranmadan tapu edinebiliyor; tek kesin sınır askeri yasak bölgeler. Süreç ortalama altı adımda, iki ile üç ay arasında tamamlanıyor.

Türkiye'de yabancıların taşınmaz edinimini düzenleyen temel kısıtlama artık mütekabiliyet değil, coğrafi ve miktarsal sınırlardır. Bir yabancı uyruklu kişi Türkiye genelinde en fazla 30 hektar (300.000 m²) taşınmaz edinebilir; bunun ötesinde askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde hiçbir istisna tanınmaz. Bu iki sınır dışında, Beyoğlu'ndan Bebek'e, Kuruçeşme'den Nişantaşı'na kadar İstanbul'un işlem gören hemen her mahallesinde yabancı bir alıcı Türk vatandaşıyla aynı koşullarda mülk sahibi olabilir.

Kimler alabilir, hangi bölgeler kapsam dışında

2012 yılındaki değişiklikle 183 ülke vatandaşına mütekabiliyet koşulu aranmaksızın taşınmaz edinim hakkı tanındı; bazı ülke vatandaşları için hâlâ ayrı sınırlamalar geçerli olabildiğinden, başvuru öncesi güncel liste teyit edilmeli.

• Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri: 2565 sayılı kanun kapsamında, istisnasız ve kesin bir yasaktır. Tapu Müdürlüğü, devir öncesi taşınmazın bu bölgelerde kalıp kalmadığını ilgili askeri birimlere sorarak teyit eder.
• 30 hektar üst sınırı: bir yabancı gerçek kişi Türkiye genelinde toplamda 30 hektardan fazla taşınmaz edinemez; konut alımlarında bu sınıra pratikte neredeyse hiç ulaşılmaz.
• İlçe bazlı yüzde 10 kuralı: yabancıların bir ilçedeki özel mülkiyete konu alanların toplamda yüzde 10'undan fazlasını edinmesine izin verilmez; büyük şehir merkezlerinde bu oran nadiren gündeme gelir.

Tapu devri: altı adımda süreç

Bir yabancı alıcı için tapu devri, yerli bir alıcıya kıyasla iki ek kontrolle uzar: askeri yasak bölge sorgusu ve döviz bozdurma zorunluluğu. Geri kalan adımlar büyük ölçüde aynıdır.

1. Mülk seçimi ve ön ekspertiz: tapu kaydı, imar durumu ve varsa ipotek veya haciz şerhleri kontrol edilir. Tarihi doku içindeki binalarda tescil derecesi de bu aşamada teyit edilmeli.
2. Askeri yasak bölge sorgusu: Tapu Müdürlüğü taşınmazın konumunu ilgili birimlere sorar; 2026 itibarıyla bu süreç ortalama 30 ile 60 gün sürüyor. İstanbul'un merkezi mahallelerinde bu sorgu büyük çoğunlukla sorunsuz sonuçlanır.
3. Değerleme raporu: 2019'dan bu yana yabancılara satılacak taşınmazlar için SPK lisanslı bir değerleme kuruluşundan rapor alınması zorunlu; raporda belirlenen rayiç bedel tapu harcının da tabanını oluşturur.
4. Döviz bozdurma ve banka dekontu: bedelin bir banka aracılığıyla Türk lirasına çevrilmesi ve döviz alım belgesi düzenlenmesi gerekir. Nakit veya kripto para ile ödeme kabul edilmez.
5. Tapu randevusu ve devir: alıcı ve satıcı (veya noter onaylı vekilleri) Tapu Müdürlüğü'nde hazır bulunur, tapu harcı ödenir ve devir imzalanır.
6. Teslim ve abonelik devri: anahtar teslimiyle birlikte elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri alıcı adına devredilir.

Gereken belgeler

• Pasaport ve noter onaylı tercümesi: kimlik teyidi için zorunlu, bazı tapu müdürlüklerinde apostil de istenebilir.
• Türkiye vergi numarası: vergi dairesinden pasaportla birlikte aynı gün alınabilir.
• Değerleme raporu: SPK lisanslı kuruluştan, tapu işleminden önce tamamlanmış olmalı.
• Döviz alım belgesi: bedelin bankada Türk lirasına çevrildiğini gösteren resmi belge.
• Vekaletname (varsa): alıcı işlem sırasında Türkiye'de değilse, noter onaylı ve konuya özel düzenlenmiş bir vekaletname süreci yürütür.

Sıkça sorulan sorular

Süreç tapu randevusuna kadar ne kadar sürer?

Askeri yasak bölge sorgusu ve değerleme raporu dahil olmak üzere, ortalama iki ile üç ay arasında tamamlanıyor. Sorgu sonucu erken çıkarsa süreç dört ile altı haftaya kadar kısalabilir.

Kredi kullanarak alım yapabilir miyim?

Bazı Türk bankaları yabancı uyruklulara sınırlı koşullarla konut kredisi sunuyor, ancak çoğu yabancı alıcı işlemi peşin yürütüyor. Kredi kullanılacaksa banka onayının tapu randevusundan önce netleşmesi gerekir.

Türkiye'de olmadan vekaletle alım yapılabilir mi?

Evet. Bulunduğunuz ülkedeki Türk konsolosluğunda veya yerel noterde (apostil ile) düzenlenecek bir vekaletname, Türkiye'deki bir temsilcinin sizin adınıza tapu işlemini tamamlamasına imkân tanır.

Aynı süreç Türk vatandaşlığı başvurusu için de geçerli mi?

Kısmen. Vatandaşlık başvurusunda asgari 400.000 dolarlık yatırım eşiği ve üç yıllık satış şerhi gibi ek şartlar devreye girer; bu konuyu ayrı bir yazıda detaylandırdık.

Bu süreci kendi mülkünüz özelinde netleştirmek için Beyoğlu ofisimizden bir danışmanlık randevusu alabilir ya da güncel portföyümüzü inceleyebilirsiniz.